시작하기에 앞서
지은이 : 초생
대부업 투자를 가장 쉽게 (실전편) 을 시작해봅니다
전작인 ‘대부업 창업을 가장 쉽게’ 편을 안 읽고 본편을 읽어도 상관없지만 가급적 전작을 가볍게 보시기 바랍니다.
그동안 ‘대부업 창업을 가장 쉽게’ 를 출간 후 이번 ‘대부업 투자를 가장 쉽게’ 에 대한 구상을 보다 입체적으로 해봤습니다.
강의 자료가 있기에 바로 편집만 해서 출간을 해도 되지만
다양한 이야기와 보다 재미있고 알찬 내용으로 구성을 하고 싶은 욕심이 커져
많은 고민을 해봤습니다.
이번편은 실전에 관련해서 이야기를 하며 여러 사례와 부록이 같이 포함되어 있습니다
이 책은 그동안에 대부업에 대해서 막연한 생각과 호기심을 가지신 분께
나도 해볼 수 있다는 동기부여를 주는데 가장 큰 목표를 가지고 있습니다
마음을 먹고 실천할 수 있는 계기를 이 책이 만들어 줄 겁니다
처음 한걸음을 내딛는 게 어려울 뿐입니다
그 한걸음을 내딛게 되는 순간에 길은 자연적으로 만들어집니다.
그리고 그 길의 끝에는 반드시 원하는 목적지가 있을 겁니다
그 방향으로 묵묵히 걷다 보면 반드시 부의 추월차선으로 올라탄 자신의 모습을 발견하게 되며
목표한 목적지에 도착한 자신의 모습을 발견하게 될 겁니다
이 책은 그 첫걸음을 응원하고 뒤에서 밀어주고 앞에서 끌어주는
힘이 되어줄 겁니다
그리고 중간 중간 올바른 길로 가는지 정확한 나침반과 이정표가 되어줄 겁니다
처음 가는 길은 누구나 외롭고 힘들고 쓸쓸합니다.
그럴 때마다 응원해주는 누군가가 있다는 사실을 기억하고 다시금 멘탈 을 잡고 나아가시면 됩니다
이 책의 저자인 제가 당신의 꿈을 열렬하게 응원하고 있다는 사실을 기억하세요
그럼 이 책의 부제와 같이 “ 대부업 투자로 나는 한달에 이틀만 일한다 “ 를 실행해보겠습니다.
그럼 출발하시죠!
대부업을 하기에 적당한 시점은
자주 듣기도 하고 오해하시는 분들이 계서서 이 이야기를 서두에 시작해봅니다
흔히들 경제가 어렵고 경기가 안좋을때 대부업이 잘될 거라는 생각을 가지고 계십니다.
허나 저는 상반된 생각을 가지고 있습니다
그동안 오랜 시간 여러 금융기관의 대출상품을 판매해오던 경험을 돌이켜보면
금융상품 또한 사이클을 타고 있다는 걸 알 수 있습니다
그 사이클은 경제 경기와 같이 움직이며
경기가 좋을 땐 금융상품 또한 판매가 잘되며
경기가 나쁠 땐 금융상품도 판매가 저조 한 걸 알 수 있었습니다
그리고 그 금융상품은 폭포와 같이 일종의 낙수효과를 일으킵니다
경기가 좋을 땐 은행의 공격적인 영업과 더불어 많은 대출이 발생하며
은행에서 대출받기에 소득이나 직업이 불안정하신 분은
보험사나 단위금고로 그리고 다시 보험사나 단위금고 보다
더 높은 한도의 대출이 필요하신 분은 저축은행이나 캐피탈로
그리고 저축은행과 캐피탈에서 소득 또는 신용등급 등으로
거절되신 분은 대부업을 통해서 자금을 조달합니다
그리고 현재 하는 일과 여러 투자들이 잘되어
금리가 높은 대부업의 상품의 이자를 안정적으로 납입하며 본인이
계획한 일정시점이 되면 다시금 상위 금융기관으로 대출을 대환 하거나 상환을 합니다.
마치 순환을 하듯이 돈이 돌고 돕니다
그리고 매월 잦은 중도상환이 발생하며 또 새로운 대출도 신규로 많이 집행됩니다
이렇게 소비자는 본인이 계획한 미래의 시점에 상환할 계획과
매월 이자를 납부할 계획을 미리 세우고 대출을 진행합니다.
이와 더불어 금융사는 보다 공격적인 상품을 운영하기 시작하며
주변의 다른 금융사들과 경쟁을 통해서 시중에 출시되는 상품의 조건은 보다 좋아집니다
대표적인 예가 금리가 점차 낮아지는 거죠
그리고 다시 이러한 좋은 조건의 금융상품은
소비자가 손쉽게 대출을 사용할 수 있도록 해주며
소비자가 받은 대출은 다시금 시장에 자금을 돌게 해주며
그 시장은 다시금 풍부한 유동성의 자금으로 활기 차게 됩니다
즉 순환이 계속되며 금융사 > 소비자 > 시장(마켓) > 금융사 로 돈이 회전을 하게 됩니다.
이때는 대부업 또한 큰 성장과 큰 이익이 남습니다.
하지만 경기가 어려워지면 위와 반대의 일이 일어납니다
소비자는 본인이 투자한곳에서 수익이 발생하지 않기에
이자납부 및 원금 상환이 불투명해지며,
다시 금융기관은 보수적인 상품을 운영하고
이 보수적인 상품운영에 소비자들은 기존과는 다르게 대출을 받기 어려운 상태가 됩니다
자 이렇게 우리가 운영하는 대부업 또한 경제가 활황일 때 크게 성장이 가능합니다
과거에 대한민국의 경제성장이 크게 높아졌을 때
그때의 예금 금리와 대부업 금리를 생각해보시면 아실 겁니다
이 책을 보시는 연령대의 분들은 아시는 과거 경제가 고성장을 하던 대한민국은
기업들이 학교를 돌아다니며 기업설명회를 하며 취업생을 서로 데려가려 했으며
엘리베이터를 타도 가고자 하는 층을 눌러주는 도우미와
호텔과 백화점에도 문을 열어주는 도어맨 들이 있었던 걸 기억하실 수 있을 겁니다
그렇게 경제가 성장을 하고 시중에 풍부한 자금들이 돌 때
저희 대부업 의 고금리 또한 소비자들이 충분히 감내하고 사용할 수 있는 겁니다
즉 지금의 대출금리는 높지만 현금을 가지고 어떤 무언가를 했을 때 그 수익률이 높기 때문입니다
그렇다면 지금의 환경을 어떨까요?
전부 알고 계신 바와 같이 2020년 초부터 퍼진 코로나 라는 전염병으로
주가가 바닥을 향해 질주했었습니다. 이러한 주가 하락 및 경기침체를 막기 위해
미국에서는 양적완화란 카드를 또 꺼내 들어 ( 이미 과거에 재미를 봤죠 )
천문학적인 어마어마한 달러를 찍어내며 기준금리 또한 바닥을 향하도록 했죠
그리고 그러한 미국의 방향성에 맞추어 대한민국 또한 같이 움직였습니다
( 전세계가 같은 방향성으로 움직였습니다. 경기부양정책을 사용한 거죠 )
그러한 예로 다들 재난지원금 받으신 거 기억나실 겁니다.
자 아무튼 코로나가 일으킨 태풍은 실물자산 즉 부동산에도 큰 영향을 미쳤습니다
물론 각종 정책적인 이슈도 큰 영향을 미쳤지만
결국은 시중에 풍부한 자금과 더불어 돈의 가치의 하락이 지속된다는 생각과
포모현상에 (자신만 뒤처지고 놓치고 제외되는 것 같은 불안감) 다들 부동산으로 눈을 돌렸으며
그 결과는 알고 계신 바와 같이 어마어마한 부동산 가격상승을 이끌었습니다.
부동산 뿐만 아닌 사회 곳곳에서 자산의 가격이 올라가며
심지어 백화점 명품매장에는 하루 종일 긴 줄의 구매행렬이 이어지는 진풍경이 나타났습니다
그리고 미국은 이 파티를 정리하기 위해 기준금리를 급속도록 올리기 시작합니다
그리고 결국 화려한 파티의 끝엔 고통이 시작됩니다.
그 고통은 현 시점에서 누구나 아시는 부동산의 급속한 가격하락 이였습니다
이러한 상황에서도 미 연준은 금리인상 스탠스를 유지하고 있으며
미 연준의 파월의장은 여전히 매파 적 의견을 나타내고 있습니다.
물론 정치적인 이슈에 의해서 파월 또한 자유롭지 않기에
우리가 금리 예측을 하는 건 쉽지가 않습니다
단순 경제만을 위해서 금리를 조정하는 건 아니니까요.
정치인의 입김도 크게 좌우를 합니다.
아무튼 지금의 시점은 (2023년 기준) 돈을 빌려서 어떤 투자행위를 하기에는
적절하지 않은 시기 입니다.
돈의 가치가 올랐기에 (돈의 가치는 금리) 투자수익보다 빌려온 돈의 이자비용이 더 크니까요
그렇다면 이제 우리의 관점에서만 바라 보겠습니다.
현 부동산의 가격하락과 과도한 거품이 있던 곳은 거품이 빠진 건 사실입니다
즉 어디 까지가 더 바닥인지 알 순 없으나 가격이 하락 했기에
현재 최소한 허리 밑 이라고는 판단할 수 있습니다.
2020~2022년 부동산의 과도한 상승기에 A 라는 아파트 의 물건을
우리가 LTV 80% 로 대출을 집행했다고 가정하겠습니다
현재 A아파트의 가격은 하락했기에 단순 가격대비로 LTV 를 재 산정할 경우
대출당시의 80% 가 아닌 현재 시점에선 LTV 90% 또는 100% 이상을 초과했다고 볼 수 있습니다
물론 해당 아파트의 가격은 하락했으나 채무자는 안정적인 이자납입을 하고 있기에
본 대출을 부실채권으로만 판단할 수는 없습니다.
이는 아파트의 가격이 하락 한거지 그 이자를 납입하는 채무자의 직장의 급여가 사라지거나
월 소득이 줄은 건 아니기에 그렇습니다
이부분은 전작 “대부업 창업을 가장 쉽게 (이론편) “ 에서
심사의 중요성으로 많은 부분을 할애해서 말씀드렸습니다
그렇다면 위의 A 아파트를 지금의 시점에서 (아파트 하락장) 대출이 나간다면 어떻게 될까요?
동일하게 현 시세의 LTV 80% 로 대출을 나간다고 했을 경우
2020~2022년 시점으로 비교해보면 그 당시 시점으론 지금 A 아파트는 LTV 60% 로 된 대출일 겁니다
즉 낮은 시세로 산정되어서 나간 대출은 “안전마진” ( margin of safety )이 생긴 겁니다.
이는 주식과 연관되어서 생각해보시면 이해가 빠릅니다
주식에서 안전마진은 평가한 가치보다도 가격이 하락한 주식을 싸게 산 경우를 이야기 합니다
즉 이러한 안전마진은 추후 주가가 하락하더라도
내 투자원금을 지켜줄 수 있으며 주가의 상승시에는 큰 수익율을 가져갈 수 있습니다
제가 좋아하는 투자자 워렌 버핏 과 그의 스승이자 멘토였던 벤저민 그레이엄이
강조하고 추구하는 안전마진의 장점입니다.
이렇게만 본다면 지금 부동산의 시장은 (하락장일 경우) 안전마진의 구간에 들어왔다고 예측해볼 수도 있습니다
그렇다면 우리의 관점에서 지금은 부동산을 통한 담보대출은 해볼만한 구간에 들어왔다고 이야기 드려봅니다
하지만 반대의 경우에는 또 어떨까요?
어떠 특수한 경우 또는 시간이 지나서 미국의 헬리콥터 머니 가 시작되어서
대규모 양적완화가 진행된다면 화폐의 가치는 하락하기에 부동산의 가격은 다시금 높게 올라갈 겁니다.
우리나라도 미국과 더불어 아울러 국내의 정치적 이슈 등을 통해서
부동산의 다시 급격한 상승을 한다면 그때는 우리의 관점을 어떻게 봐야 할까요?
언제 다시 파티가 끝날 줄 모르기에 공격적인 상품을 운영할 순 없으나,
이러한 상승장에는 많은 금융기관들이 참여를 다시 시작합니다.
그때는 우리는 담보물건의 가치보다는 채무자와 자금용도에 대한 부분에 보다 심도 있는 심사를 진행하며,
추후 부실이 발생할 여지가 있는 채권을 미리 선별적으로 걸러 내야 할 것입니다.
그리고 다른 대형금융기관 보다 항상 한발짝 느린 스텝으로 상품을 운영해야 할 것입니다.
그렇다면 우리 상품의 경쟁력이 없어서 팔리지 않는 것은 아닌지 질문 하실 겁니다.
물론 맞는 이야기입니다.
하지만 상승장에는 금융기관의 참여도 늘어나지만
대출을 사용해서 다른 일을 해보고자 하는 고객의 수요층도 늘어나게 되어있습니다
즉 수요와 공급이 같이 늘어나는 거죠. 여기서 초반에 말씀드린 낙수효과를 같이 누려볼 수 있습니다
그럼 이제 결론을 말씀드리겠습니다
우리의 관점에서 대부업은 경기의 영향을 민감하게 받습니다
허나 경기의 상저하고 나 상고하저 에 따라 우리가 현명하고 적절한 상품을 운영만 할 수 있다면
상승장에서는 상승장대로 수익을 낼 수 있으며, 하락장에서는 하락장 나름의 수익을 낼 수 있다고 말씀드립니다
그래서 처음에 말씀드린 대부업을 하기에 적당한 시점은
언제나 “ 지금 “ 현재라고 말씀드립니다. 물론 그 운영방법을 이 책이 안내할 겁니다
이제 준비가 되셨나요?
결국 제가 드리고 싶은 이야기는
모든 일에 적당한 때란. 즉 내가 준비가 된 시점입니다.
그리고 이 준비는 여기까지 오신 분들은 전부다 되신 상태입니다
이제부터 우리는
비가 올 때는 우산을 팔며 해가 쨍쨍 할 때는 쉬지 말고 양산을 팔자는 이야기 입니다
비가 올 때는 우산을 팔 수 있어 좋은 날이며 해가 뜨겁게 내리쬘 때는 양산을
팔 수 있어 좋은 날을 만들어낼 수 있습니다
이제 그럼 본격적인 이야기로 시작해보겠습니다
초생의 이야기가 시작됩니다
필명이 "초생" 이며 저자 겸 현 (주)지아이엘캐피탈대부 대표이사 입니다
필자는 지금부터 15년전 대형금융기관인 H캐피탈을 입사 시작으로 주택담보대출, 전세자금대출을 판매했으며,
그 뒤 L보험사에서 전국실적 1위를 기록하는 대출상담사를 하다 H보험사에 제안으로 대출모집법인을 운영했으며
마찬가지로 전국에서 가장 높은 실적을 기록했었습니다.
이런 높은 실적들을 바탕으로
그 뒤 J금융지주 K은행에 DSR센터장으로 특별 채용되어 은행원으로 근무하면서
많은 상담사들을 교육 및 육성하며
다시 퇴사후에는 많은 저축은행과 캐피탈사와 보험사의 상품을 기획하고 제안하여
대출모집법인을 직접 운영했습니다
그리고 대부업을 통해서 경제적 자유를 찾는 법을 깨닫고
이제는 금융사로부터 상품을 위탁 받아서 판매하는 게 아닌 나만의 상품을 직접 운용하고자
대부업을 설립하여 횟수로 7년째 운영하고 있으며 함께 뜻을 같이하는 많은 사람들과 그리고 저에게 교육을 받은
대표님들과 같은 목표를 향해서 같은 길을 함께 걷고 있습니다